商品房预售合同转让是指商品房预购人将尚未竣工的预售商品房转让给他人的行为。这种转让只是改变了预售合同的主体，预售合同的内容并没有改变。商品房买受人将原预售合同的债权或义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的民事法律关系。预售合同转让属于房产二手交易，也就是通常所说的三级市场。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人购买的未竣工预售商品房的再转让问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。一、预售合同转让的法律性质

预售合同的标的物为在建但尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。在预售合同的履行中，买受人虽然支付了预售款，但不享有预售商品房的所有权。买方的转移不是所有权的转移。因此，预售合同转让的性质，即根据转让时买受人履行预售合同义务的不同程度，是商品房预售合同债权义务的转让。完全履行合同义务的买受人的转让为债权；买方部分履行合同义务的转让是权利和义务的转让。

预售合同中的债权转让不需要预售人事先同意，因为债务的转让包括债权转让、债务转让和权利义务一并转让。我国《合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同权利的全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意，自由处分自己的债权。在民事法律关系中，债务人只是民事义务的承担者。如果原债权人和新债权人没有异议，债务人可以向任何人履行义务。103010第八十条也规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。没有通知，转让对债务人不产生效力。”因为债权转让不需要债务人同意，但是债务人不能因为债权转让而遭受任何损失。同时便于债务人按期正确履行义务。

如果买方不能完全履行合同义务，买方应事先征得卖方的同意。 第一，合同是双方协议的产物。合同当事人之间的理解和信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是订立合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。其次，以预售人事先同意作为预售人权利义务转让的前提，一方面可以防止预售人通过转让权利义务逃避债务，另一方面也可以保证预售人有机会考察受让人的信用能力和履约能力，使原预售合同得以正确履行，从而保护预售人的合法权益，从法律上平衡预售人和转让人(预售人)的利益。 第三，与我国《合同法》第九十一条“当事人一方将权利义务的全部或者部分转让给第三人的，应当取得对方的同意”的规定相一致。

3如果买受人不履行预售合同的任何义务，买受人无权转让预售合同，即预售合同中不存在债权转让。因为债权转让必须经过预售人同意，所以预售人不可能同意预购人的纯盈利性转让；即使不以营利为目的，预售人也有权请求撤销预售合同，并且

1.按照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的，可以转让；不允许预售转让的，不得转让。如《民法通则》第十二条规定：“预售的用于出口的商品房在未取得房产证前不得转让，否则转让无效。”

转让人必须持有已登记的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记的预售合同不能转让。

简。这一规定有利于加强宏观管理和国家税收。由于预售合同的转让主体不同于预售主体，转让人具有双重身份，即其是前一份预售合同的买受人，也是后一份预售合同的转售人，而不是未竣工商品房的出卖人。因此，出让人不具备预售方的资格，也不需要具备商品房预售许可证，但出让人必须持有已登记的预售合同和转让合同，才能具备预售转让的资格。预售合同转让后，新买受人取代原买受人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。

3预售合同转让的标的物必须是尚未竣工并在建的预售商品房。转让标的物已竣工验收合格的，买受人在实际取得预售商品房产权后，将该商品房转让给他人。不是预售合同的转让，应按商品房买卖关系处理。同时，预售合同的转让必须是行为人的真实意思表示，否则转让无效。由于房地产市场价格不稳定，转让方提前转让预售合同，转移价格下跌风险；新买家自愿承担价格下跌的风险，冒险提前买入，然后再次转让。转移风险和购买风险必须相等且自愿。当然也有机会获得相应的利益。

4预售合同必须合法有效方可转让，否则预售合同的转让无效。最高人民法院(1996)2号文第二十八条规定：“商品房预售合同无效的，预售商品房转让合同一般应当认定无效。”从预售合同的内容来看，可以分为以下几种情况：一是预售合同约定转让的，在双方约定的转让条件已经满足时可以转让。比如分期付款，预售合同约定必须先还清前两笔应付款或支付2/3应付款才能过户。 第二，预售合同没有约定转让的条件。预售合同履行期间，购房人必须征得预售人同意，否则转让无效。这一规定不仅可以防止买方倒卖合同，谋取非法利益。而且保证了预售合同转让和预售合同的顺利履行。 第三，买受人已全面履行预售合同约定的全部义务，预售商品房再转让无需征得预售人同意，但事后应及时告知预售人，以便其正确履行合同。通知是转让人和新的买方。转让人和新买受人持原已登记的预售合同和新签订的预售转让合同通知出卖人，了解原买受人的履约情况。

5预售合同转让的，必须签订转让合同，无需重新签订新的预售合同。因为出让人与新买受人签订了预售合同，原预售合同的买受人(出让人)更名为新买受人，新买受人通过预售转让合同取得原预售合同的买受人身份。本预售转让合同应依法缴纳相关税费。转让人无论是债权转让还是权利义务转让，只是改变了合同的主体，而合同的内容即权利义务并没有改变。如果

预售人、转让人、新买受人凭登记备案的预售合同原件、转让人签署的新预售转让合同和预售人或银行出具的证明办理转让合同登记手续，标的物所在地房地产管理部门方可办理转让合同登记。符合转让条件的，房地产管理部门可以办理转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让方履行的原预售合同的标的物。

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